Ehemalige Kaufhäuser - Raum für neue Ideen

In allen bergischen Städten stehen große Immobilien leer, in denen früher ein breites Sortiment verkauft wurde. Mit neuen Konzepten sollen die ehemaligen Kaufhäuser wieder attraktiv werden. Bildungsangebote spielen dabei eine wichtige Rolle.

Anfangs war es etwas ganz Besonderes, dass man in einem einzigen Kaufhaus alles bekam – Kleidung für Frauen, Männer und Kinder, Sportzubehör, Parfum, Schmuck, und manchmal sogar Lebensmittel. Viele genießen es, durch die Gänge zu schlendern, hier zu gucken, dort anzuprobieren. Es gab Zeiten, da machten sich die Damen extra schick für ihren Stadtbummel. Mit Erstarken des Internethandels bekam der stationäre Einzelhandel jedoch Konkurrenz. Besonders die Generation, die mit dem Smartphone aufgewachsen ist, bestellt lieber vom heimischen Sofa aus. Statt neuer Läden entstehen Abholstationen für Pakete. Etliche große Warenhaus-ketten mussten Filialen schließen oder gleich ganz Insolvenz anmelden. Zurück blieben riesige Gebäude im Zentrum der Innenstädte, die leer stehen. Es gibt fast keine Einzelhändler mehr, die sich für solch große Flächen interessieren.

„Leerstand bedeutet immer einen Frequenz- und Attraktivitätsverlust“, betont Nelson Vlijt, Center Manager des Allee-Centers Remscheid. Aus vielerlei Gründen sei es wichtig, Leerstand zu vermeiden: Die Menschen fühlen sich wohler, wenn es gepflegt aussieht und sich um sie herum andere Menschen aufhalten. Dieses Wohlgefühl sorge dafür, dass sie eher bereit sind, Geld auszugeben. Und wenn sie einen Einkauf als positives Erlebnis empfinden, kommen sie gerne wieder. „Wenn irgendwo viele Menschen sind, traut man diesem Ort mehr zu“, sagt Nelson Vlijt. Wichtig seien für den Einzelhandel außerdem Orte, die Publikum anziehen. Wer für ein Event oder für unumgängliche Besorgungen irgendwo hinfährt, erledigt dort gerne weitere Einkäufe oder isst und trinkt noch etwas. Doch der Center-Manager sieht Leerstand auch als Chance: „Das ermöglicht, Themen auszuprobieren und weiterzuentwickeln.“ Für eine gewisse Zeit stellt er freie Flächen Menschen mit guten Ideen zur Verfügung. So sehen sie, ob ihre Geschäfts­idee funktioniert. Viele davon waren so erfolgreich, dass sie zu einem regulären Mietverhältnis führten – etwa bei einer Kaffeerösterei oder der Geschäftsstelle des Sportbunds. Die geplante Aktivierung großer leerstehender Gebäude sieht Nelson Vlijt als Gewinn und hat keine Angst vor Konkurrenz: „Man braucht viel Energie und muss gut vernetzt sein, um eine Innenstadt weiterzuentwickeln. Davon profitieren alle.“

In allen drei bergischen Städten gibt es solche großen ungenutzten Immobilien in den Zentren: In Wuppertal sind es der ehemalige Kaufhof in Elberfeld und das Concordiagebäude in Barmen, beide teilweise zwischengenutzt, in Remscheid das Gebäude von SinnLeffers, in Solingen der Gebäudekomplex von Kaufhof und P&C. Gleichzeitig liegt der Einzelhandelsumsatz pro Einwohner im Städtedreieck rund fünf Prozent unter dem NRW-Durchschnitt. In einer gemeinsamen Innenstadtkonferenz bei der IHK loteten Beteiligte aller drei Städte aus, welche neuen Nutzungskonzepte denkbar sind. Dabei entstanden viele gute Ideen und eine allgemeine Aufbruchstimmung.

Als sehr positives Beispiel präsentierte sich bei der Innenstadtkonferenz Hanau: Die Stadt kaufte das ehemalige Kaufhof-Gebäude und entwickelte es zum „Stadthof“. Ähnlich wie an einem Marktplatz befinden sich darin nun diverse hübsche Boutiquen und Gastronomien, eine „Baggerbude“ zum Agieren mit ferngesteuerten Baumaschinen sowie Flächen für Aktionen. Auf diesen finden Performances, Theateraufführungen, Vorträge und Kongresse statt. Im dritten Obergeschoss hat die Brüder Grimm Berufsakademie ihre Heimat gefunden. So wurde ein neuer Anziehungspunkt geschaffen, der auf die umliegenden Straßen ausstrahlt. Das Institut für Handelsforschung (IFH) Köln hat versucht, die Leerstandskosten solcher Immobilien für Kommunen zu beziffern. Sie berücksichtigt dabei den Ausfall von Gewerbesteuer bei einer Fläche, den Wegfall von Arbeitsplätzen und damit von Einkommensteuereinnahmen sowie eine sinkende Attraktivität und damit Umsatzeinbußen für umliegende Geschäfte. Hinzu kommt der Wertverlust für der sich in niedrigeren Grundsteuereinnahmen niederschlägt. Natürlich beruht alles auf Schätzungen, aber die IFH Köln kommt für Leerstand eines mittelgroßen Ladenlokals auf rund 12.500 Euro Mindereinnahmen pro Jahr für eine Kommune.

Einen bedeutsamen Aspekt dabei nennt Dr. Guido Eusani, Vorsitzender des Solinger Heimatvereins Mitteschmiede und als Rechtsanwalt auf Immobilien spezialisiert: „Oft sind die Obergeschosse von Innenstadtimmobilien auf dem Stand der 1950er oder 60er-Jahre, aber die Vermieter bekommen trotzdem hohe Mieten, weil das Jobcenter dort bedürftige Menschen unterbringt. Deshalb haben die Eigentümer keine Veranlassung, die Gebäude zu sanieren.“ Qualitativ hochwertiger Einzelhandel hingegen erziele heute oft nicht mehr die Umsätze, um hohe Mieten zu finanzieren. Stattdessen ziehen dann Imbissbuden oder Handyshops im Erdgeschoss ein, die deutlich höhere Quadratmeterpreise zahlen können. „Da gucken die Eigentümer aufs Portemonnaie.“ Nach seiner Erfahrung wohnen viele Eigentümer auch nicht mehr vor Ort: „Die Eltern hatten oft in den 50er oder 60er-Jahren ein eigenes Geschäft im Haus. Dann haben es die Kinder oder Enkel geerbt, die wohnen aber gar nicht mehr hier und haben keine emotionale Verbindung dazu.“ Guido Eusani hält es für unerlässlich, dass sich der Staat engagiert, beispielsweise durch ein ausreichend großes Angebot eigener innerstädtischer Wohnungen. „So könnte man den Teufelskreis durchbrechen.“ Das Sanieren großer Schlüsselimmobilien alleine hält er nicht für ausreichend. Man müsse an die Bestände herangehen. Als Beispiel für den Versuch eines Impulses nennt Eusani die Gläserne Werkstatt in Solingen, in die viel öffentliches Geld geflossen ist und in der seit 2022 lokale Erzeugnisse, Handwerk und Unternehmen präsentiert werden. „Das Konzept trägt nicht, weil es nicht klar ausgerichtet und vermarktet wurde.“

Ein Gebäude, das in Elberfeld lange leer stand und jetzt intensiv wieder genutzt wird, ist die Bundesbahndirektion direkt am Hauptbahnhof. Nach umfangreichem Umbau des Gebäudes arbeiten dort nun städtische Abteilungen wie das Einwohnermeldeamt und Straßenverkehrsamt, das Jobcenter und die Zentrale Studienberatung der Bergischen Universität sowie das Institut für Bildungsforschung. Viel diskutiert wird über das große Kaufhof-Gebäude direkt neben dem Neumarkt. „Da spielen viele Emotionen mit“, erkennt Sven Macdonald, Abteilungsleiter Stadtentwicklung bei der Wuppertaler Stadtverwaltung. Problematisch seien bei diesen sehr großen Immobilien vor allem die Ebenen über dem Erdgeschoss. „Da findet man keine Mieter mehr, die ohne Umbau agieren können.“ Denn der Bedarf für die weiten Flächen ohne Fenster sei nicht mehr vorhanden. Für andere Nutzungen eignen sich die Zuschnitte nicht, teilweise gibt es auch bauordnungs- und planungsrechtliche Vorgaben, die etwa Wohnen verhindern. Während früher vom Erdgeschoss aus geplant wurde, beginnen die Überlegungen nun oben. Erst muss ein Ankermieter für eines oder beide oberen Stockwerke gefunden werden. Neben langfristigen Nutzern sei ebenso ein Betreiber der Immobilie nötig, betont Sven Macdonald: „Da muss ein privater Pächter bereit sein zu sagen: ,Ja, ich garantiere für die nächsten zehn Jahre, dass mein Konzept funktioniert.‘“ Ob ein Konzept funktioniert, hänge von der Kaufkraft der jeweiligen Stadt, aber auch vom Entgegenkommen der Immobilieneigentümer ab. Sie müssten erkennen, dass Mieten, wie sie vor zehn oder zwanzig Jahren üblich waren, heute nicht mehr zu erwirtschaften sind. Lange wurde in Wuppertal diskutiert, ob die Stadt die Kaufhof-Immobilie kaufen soll, nachdem sich keine weiteren privaten Nutzungsideen fanden. „Im Vordergrund stand die Frage: Haben wir als Stadt Angebote, bei denen wir aufgrund der baulichen Situation am derzeitigen Standort so viel investieren müssten, dass es sich lohnt, stattdessen in den Kaufhof zu investieren?“, erklärt Sven Macdonald. Die Zentralbibliothek befindet sich in einem historischen Bibliotheksgebäude, das modernen Ansprüchen nicht genügt und etwas abseits liegt. Auch ein Weiterbildungskolleg nutzt Räume, die perspektivisch ertüchtigt werden müssten und den steigenden Schülerzahlen nicht ausreichend Platz bieten. Gleichzeitig sucht das Stadtarchiv dringend neue Räume. Zieht die Zentralbibliothek ins KaufhofHaus um, könnte das Stadtarchiv die Flächen der Bibliothek verwenden. In den Kaufhof-Obergeschossen könnte das Berufskolleg residieren, zusätzlich könnten Teile der Flächen vermietet werden.„Aber auch für das Verständnis der Menschen in der Stadt ist eine solche Immobilie ganz wichtig, für das Heimatgefühl, für die Demokratie und für das Funktionieren der Gesellschaft“, sagt Macdonald. „Damit unsere Zentren weiterhin funktionieren.“

Vor dem Kauf steht natürlich eine gründliche technische Prüfung des Gebäudes, auf Zustand, Möglichkeiten und etwaige Altlasten. Und was würde ein Umbau für die avisierte Nutzung kosten? „Wenn man das auf 30, 40, 50 Jahre betrachtet, ist das vielleicht eine bessere Lösung als ein Mietvertrag über 30 Jahre“, gibt Macdonald zu bedenken – zumal die Immobilie dann in der Bilanz zum städtischen Vermögen zählt. Investitionskostenzuschüsse und Förderung für die energetische Sanierung sind ebenfalls Argumente für den Kauf. „Im Ergebnis haben wir der Politik vorgeschlagen, das Gebäude zu kaufen“, erklärt Oberbürgermeisterin Miriam Scherff. „Das ist für Wuppertal in unserer aktuellen Lage ein mutiger Vorschlag, das ist allen bewusst. Aber wir wollen an dieser zentralen Stelle das Heft des Handelns in die Hand nehmen, statt es wie in der Vergangenheit Dritten zu überlassen.“ Wer am Ende einzieht, solle noch geprüft werden. Bis Ende August hat die Stadt eine Exklusivitätsvereinbarung mit dem Eigentümer, einem US-amerikanischen Konsortium. Der Rat der Stadt Wuppertal hat am 13. Juli dem Kauf des Kaufhof-Gebäudes zugestimmt.

„Das Kaufhof-Gebäude stellt allein schon durch die Lage eine Schlüsselposition zwischen Innenstadt und Rathausgalerie dar. Ebenso einen neuen zentralen Mittel­punkt im Zusammenhang mit der Neugestaltung des Neumarktes“, betont Matthias Zenker aus dem Vorstand der Interessengemeinschaft der Elberfelder Geschäftswelt IG1. Er befürwortet eine Nutzung als Kommunikationszentrum mit Bibliothek und „weiteren geeigneten Bausteinen“. Wie solche Frequenzbringer wirken, sieht er an der ehemaligen Bundesbahndirektion: „Seit Inbetriebnahme verzeichnen wir eine deutliche Belebung der Innenstadt.“ Wenn die Umbaumaßnahmen in der Innenstadt abgeschlossen und damit eine höhere Aufenthaltsqualität vorhanden sei, hofft er, „dass sich im Laufe der Zeit auch entsprechende neue Investoren in der Innenstadt platzieren. Gastronomie im Einklang mit Einkaufserlebnis sowie neuen Medientreffpunkten sind die zukünftigen Standbeine einer modernen Innenstadt.“

Von unabsehbaren Hürden in solchen Prozessen berichtet der Remscheider Dezernent Peter Heinze. Dort wollte die Stadt ihr Vorkaufsrecht bei einem ehemaligen Kino nutzen und wurde dafür von einem anderen Kaufinteressenten verklagt. Dieses Verfahren dauer-te drei Jahre. Doch der Stadt war das Gelände wichtig, um an dieser Stelle einen Durch-bruch und bequemen Fußweg zum Friedrich-Ebert-Platz zu schaffen, der als zentraler Busbahnhof dient. Ende 2025 beschloss der Stadtrat dann, das frühere Metropol-Kino zu kaufen. Erhalten lässt es sich nicht, ein Fachgutachten empfiehlt einen Abbruch des maroden Gebäudes. An seiner Stelle soll nun ein modernes Gebäude mit hängenden Terrassen entstehen. Dafür sind Fördergelder vom Land NRW eingeplant.

Besser ist die Gebäudesubstanz bei dem ehemaligen Sinn-Leffers-Gebäude an der Alleestraße 21: Auch dieses steht seit 2009 leer. Die von Grünstich und Bauzaun geprägte Fassade strahlt derzeit wenig Positives aus. Doch hier sprechen trotz undichtem Dach Statik und Zustand des Gebäudes für eine Sanierung. Nach langen Verhandlungen hatte die Stadt Remscheid 2021 die Immobilie gekauft. „Wir hatten in der Innenstadt mit kleinen Maßnahmen wie Bänken und Beleuchtung begonnen. Aber für eine umfassende Innenstadtrevitalisierung muss man die Immobilien einbeziehen“, sagt der Dezernent für Stadtentwicklung, Bauen und Wirtschaftsförderung Peter Heinze. „Politisch ist der Kauf breit getragen worden.“ Ein erstes Nutzungskonzept sieht einen Bildungsschwerpunkt in dem Gebäude, die Volkshochschule soll einziehen. Weitere Räume sollen für bürgerschaftliches Engagement, zum Ausprobieren neuer Ideen, für Gastronomie und Wohnen dienen. „Das Gebäude ist superspannend – von ganz oben hat man einen Ausblick bis Köln“, schwärmt Heinze. Mit der neuen Nutzung hofft sein Team, Publikum auch für die umliegenden Einzelhändler und Gastronomien anzuziehen. Bis es soweit ist, vergeht allerdings noch Zeit. Vielleicht 2029 oder 2030 könnte der Umbau fertig sein, schätzt Peter Heinze vorsichtig. In Solingen standen direkt neben den Clemens-Galerien Kaufhof und P&C, die seit 2019 und 2020 geschlossen sind. Der Eigentümer wollte die Gebäude abreißen und einen Neubau mit einer Mischung aus Einzelhandel, Dienstleistung und Wohnen errichten. „In einem aufwändigen Verfahren hat die Stadt 2022 die Baugenehmigung erteilt. Der Investor hat die Pläne aber wegen der gestiegenen Baukosten und Zinsbelastungen nicht umgesetzt“, bedauert Andreas Budde, Dezernent für Planung, Bauen, Verkehr und Umwelt. Der neue Oberbürgermeister Daniel Flemm setzte deshalb zu Jahresbeginn einen Stab Innenstadt ein. In einem Grundsatzpapier nennt der neue Stab eine Nachnutzung in Kombination mit Gastronomie/Serviceeinrichtungen als Möglichkeit für das Gebäude Kaufhof/P&C sowie eine „Betrachtung im Zusammenhang mit der angedachten Verlagerung der Musikschule“.

Um im innerstädtischen Bereich mehr Gestaltungsmöglichkeiten zu erhalten, ver­abschiedete Solingen vor zwei Jahren eine Vorkaufssatzung. Besonders die Achse vom Mühlenplatz über den Fronhof und Alten Markt bis zum Neumarkt liegt im Fokus. Trotzdem sieht Andreas Budde zuerst die Eigentümer in der Pflicht: „Es ist die Aufgabe der Eigentümer, eine adäquate Nutzung und einen Erhalt ihrer Immobilie anzustreben.“ Um sie dabei zu unterstützen, berät ein Quartiersarchitekt, wie Liegenschaften umnutzbar sind. Ein Hof- und Fassadenprogramm hilft bei der Sanierung von Mauern und Innenhöfen und ein Verfügungsfonds steuert Mittel für Veranstaltungen bei. Solche Maßnahmen steigern die Attraktivität einer Stadt, wirken jedoch häufig langfristig, betont Dr. Daria Stottrop, Geschäftsbereichsleiterin Handel und Dienstleistungen bei der Bergischen IHK: „Da braucht man einen langen Atem und Mut, langfristig nach vorne zu schauen.“ Sie sieht immer wieder, dass die Investition eines Immobilieneigentümers oder der Stadt weitere Investitionen nach sich ziehen. „Das ist ein Aufbruchsignal, so etwas verbreitet Zuversicht. Schlüsselimmobilien können Identifikationspunkte für die Bevölkerung sein.“ Leider funktioniere das jedoch auch in die andere Richtung. „Wenn ein Haus in prominenter Lage verlottert, verfestigt sich die negative Stimmung bei den Bürgerinnen und Bürgern.“ Wenn eine Gegend jedoch als attraktiv und angenehm wahrgenommen wird, geben die Menschen eher Geld aus. Das sei für einen Wirtschaftsstandort wichtig. Gleichzeitig seien solche Anlaufpunkte und Wohlfühlorte ein wichtiges Gegenmittel gegen Einsamkeit. Die Gespräche mit Wirten und Einzelhändlern vermitteln ein Gefühl von Heimat und Sicherheit.

In einem Positionspapier legt die Bergische IHK Vorschläge vor. „Um Positives in den Innenstädten voranzubringen, müssen Maßnahmen und Aktivitäten aller Akteure systematisch gebündelt und die Kommunikation strukturiert werden“, heißt es dort.

Der Handel müsse auf Kernflächen in den Zentren konzentriert werden. Dazu brauche es Angebote von Kultur, Bildung, Dienstleistungen und Gastgewerbe, um die Menschen anzuziehen. Gleichzeitig müssten Innenstädte so gestaltet werden, dass sich die Leute dort wohl und sicher fühlen. Und sie müssen sie mit allen Verkehrsmitteln gut erreichen. Nur so sei eine Trendumkehr erreichbar.

Text: Tanja Heil